房地产业：降息之后我们还能期待什么？
发布时间：2008-11-27 10:58:10
事件描述：
为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：
从2008 年11 月27 日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008 年12 月5 日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1 个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2 个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
事件评论：
大幅度降息再超预期
我们在10 月22 日对房地产新政的点评报告《房地产周期不会是V 型反转》中认为，政府关于救助房地产市场政策变化远超市场预期，而本次三率大幅度下调同样是政策力度再超预期。
同时我们认为存款准备金率大幅度变化更值得关注，该措施促使商业银行改变窖藏货币的做法，有利于市场流动性得以改善，同时也为未来4 万亿投资作出政策布局。宏观经济对地产行业影响在我们年度策略报告中有详细介绍，而本次流动性的释放无疑将对房地产需求产生积极影响。
降息之后对购房者和企业负债成本实际影响
我们具体测算了贷款利息调整之后，对购房者和企业负债成本实际影响。根据情景假设分析，假设房屋为100 万，通过分析三种情况的贷款比率来比较几次降息的效果。
在2008 年9 月16 号降息之前我们的五年期以上贷款利率为7.83%，一般住房的贷款优惠为其的0.85 倍，分别算出10 年期，15 年期，20 年期的月度还款额。2008 年10 月4 号对普通住房的贷款下限进一步下降到其的0.7 倍，我们以此次贷款利率下降前对之前贷款总的优惠做了一个敏感性分析，发现10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别下降了7.07%、9.87%、12.27%。我们在此基础上进一步分析了2008 年11 月26 日再次降息的敏感性分析，发现10年期、15 年期、20 年期月度还款额分别再度下降了3.45%、4.90%、6.21%。
考虑从2008 年9 月16 日到2008 年11 月26 日的降息以及对于普通住房的贷款优惠，10 年期、15 年期、20 年期月度还款额下降了10.27%、14.29%、17.72%。
大幅度降息后，我们还能期待什么?
期待1：本年度内继续降息
从目前债券市场收益率来看，一年期国债贴现收益率稳定在2%左右，与央行一年期基准利率2.52%仍有一定的空间，但是考虑到我国债券市场容量较小，因此这个利率空间是在可能的范围内，从这一点讲，此次大幅降息已经实现了前期债市及央行公开市场操作预期。
根据长江证券宏观经济研究员判断，年内央行应当最多尚有27 个基点左右的降息空间，而后续的降息则不再是单纯的货币领域问题，更多的取决于实体经济领域与货币市场之间的联动性，即关注货币活性化程度即M1 增速的变化。所以我们预计，近期的地产股票“降息行情”可能告一段落。
期待2：个人所得税抵扣
个人所得税抵扣的案例最为明显是当时的上海，上海从1998 年起率先尝试实行购买商品房住宅的购房者可享受个人所得税税基抵扣(即所谓 “买房退税”)政策，一直实行到2003 年。具体操作方式为购房者买房后，5 年时间内每年可退上年度每月工资薪金、奖金等所得而缴纳的个人所得税。
我们认为当时上海该政策出台是在房地产行业没有完全进入市场化时期，和目前地产行业背景并不相同，而且其政策调整影响巨大，我们认为该政策立即推出涉及的流程较为复杂。
期待3：保障性住房计划中的逆向回购
就目前保障性住房来说，市场已出现增加保障性住房和存量商品住房投资的矛盾，所以是不是能够采取逆向回购方法值得政府开始思考。如果通过逆向拍卖的方式购买存量商品住房，可以有效环节开发商资金紧张，也让目前投资效率提升。
所谓逆向回购的操作方法是指在一定区域内政府对房产价格进行招标，让开发商参与竞拍，低价者卖给政府，最终由政府将其投向保障性住房市场。当然该种方式出现，有可能导致周边区域商品房价格迅速回落，并不利于市场稳定发展。但由于保障性住房来源中本身就包含了该种操作方式，所以政策最终执行可能性较大。
期待4：2 套房政策彻底改变
本年10 月22 日，央行财政税务总局推出房地产新政之后，创造出普通自住房和改善型普通自住房两个全新概念，而刻意回避了2 套房政策。在图中我们可以看到，虽然目前各个银行操作细则并没有公布到位，但其短期对市场成交刺激已经开始显现。如果未来2 套房政策最终改变将再次对市场产生明显刺激，当然该种变化尚需时间，但值得期待。
最终的期待是市场成交的稳定回升
从我们近期调研的上海和深圳两地市场情况来看，价格调整明显的楼盘，成交活跃程度明显上升。特别是自住型项目来说，成交量在今年年内提升将成定局。而我们把目光放到更长远来看，明年宏观经济的不确定性同样没有消除，人均可支配收入增速变化情况难以预料;如果近期房地产价格调整幅度因政策变化而缩减，那么行业调整时间有可能延长，这显然对地产股票并不是个好消息。所以行业机会再次重回到行业参与者手中，能否价格调整到位刺激出持续需求，成为未来关注的焦点。
行业评级
我们早在今年9 月份杭州会议就提出全国房地产政策可能出现变化，但同时我们也认为行业调整并不会一蹴而就。对于未来行业变化我们更倾向于会出现行业集中度提升的景象，而上文提到的政策调整的种种期待也将成为投资地产股的重要节点。在基本情况没有更多数据支持的情况下，我们仍旧维持地产行业长期“看好”，短期“中性”的评级，建议对行业继续保持标准配置。我们认为投资地产股的整体性机会仍要等到成交稳定上升之时，而预计2009 年市场成交仍会出现反复。
为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：
从2008 年11 月27 日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008 年12 月5 日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1 个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2 个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
事件评论：
大幅度降息再超预期
我们在10 月22 日对房地产新政的点评报告《房地产周期不会是V 型反转》中认为，政府关于救助房地产市场政策变化远超市场预期，而本次三率大幅度下调同样是政策力度再超预期。
同时我们认为存款准备金率大幅度变化更值得关注，该措施促使商业银行改变窖藏货币的做法，有利于市场流动性得以改善，同时也为未来4 万亿投资作出政策布局。宏观经济对地产行业影响在我们年度策略报告中有详细介绍，而本次流动性的释放无疑将对房地产需求产生积极影响。
降息之后对购房者和企业负债成本实际影响
我们具体测算了贷款利息调整之后，对购房者和企业负债成本实际影响。根据情景假设分析，假设房屋为100 万，通过分析三种情况的贷款比率来比较几次降息的效果。
在2008 年9 月16 号降息之前我们的五年期以上贷款利率为7.83%，一般住房的贷款优惠为其的0.85 倍，分别算出10 年期，15 年期，20 年期的月度还款额。2008 年10 月4 号对普通住房的贷款下限进一步下降到其的0.7 倍，我们以此次贷款利率下降前对之前贷款总的优惠做了一个敏感性分析，发现10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别下降了7.07%、9.87%、12.27%。我们在此基础上进一步分析了2008 年11 月26 日再次降息的敏感性分析，发现10年期、15 年期、20 年期月度还款额分别再度下降了3.45%、4.90%、6.21%。
考虑从2008 年9 月16 日到2008 年11 月26 日的降息以及对于普通住房的贷款优惠，10 年期、15 年期、20 年期月度还款额下降了10.27%、14.29%、17.72%。
大幅度降息后，我们还能期待什么?
期待1：本年度内继续降息
从目前债券市场收益率来看，一年期国债贴现收益率稳定在2%左右，与央行一年期基准利率2.52%仍有一定的空间，但是考虑到我国债券市场容量较小，因此这个利率空间是在可能的范围内，从这一点讲，此次大幅降息已经实现了前期债市及央行公开市场操作预期。
根据长江证券宏观经济研究员判断，年内央行应当最多尚有27 个基点左右的降息空间，而后续的降息则不再是单纯的货币领域问题，更多的取决于实体经济领域与货币市场之间的联动性，即关注货币活性化程度即M1 增速的变化。所以我们预计，近期的地产股票“降息行情”可能告一段落。
期待2：个人所得税抵扣
个人所得税抵扣的案例最为明显是当时的上海，上海从1998 年起率先尝试实行购买商品房住宅的购房者可享受个人所得税税基抵扣(即所谓 “买房退税”)政策，一直实行到2003 年。具体操作方式为购房者买房后，5 年时间内每年可退上年度每月工资薪金、奖金等所得而缴纳的个人所得税。
我们认为当时上海该政策出台是在房地产行业没有完全进入市场化时期，和目前地产行业背景并不相同，而且其政策调整影响巨大，我们认为该政策立即推出涉及的流程较为复杂。
期待3：保障性住房计划中的逆向回购
就目前保障性住房来说，市场已出现增加保障性住房和存量商品住房投资的矛盾，所以是不是能够采取逆向回购方法值得政府开始思考。如果通过逆向拍卖的方式购买存量商品住房，可以有效环节开发商资金紧张，也让目前投资效率提升。
所谓逆向回购的操作方法是指在一定区域内政府对房产价格进行招标，让开发商参与竞拍，低价者卖给政府，最终由政府将其投向保障性住房市场。当然该种方式出现，有可能导致周边区域商品房价格迅速回落，并不利于市场稳定发展。但由于保障性住房来源中本身就包含了该种操作方式，所以政策最终执行可能性较大。
期待4：2 套房政策彻底改变
本年10 月22 日，央行财政税务总局推出房地产新政之后，创造出普通自住房和改善型普通自住房两个全新概念，而刻意回避了2 套房政策。在图中我们可以看到，虽然目前各个银行操作细则并没有公布到位，但其短期对市场成交刺激已经开始显现。如果未来2 套房政策最终改变将再次对市场产生明显刺激，当然该种变化尚需时间，但值得期待。
最终的期待是市场成交的稳定回升
从我们近期调研的上海和深圳两地市场情况来看，价格调整明显的楼盘，成交活跃程度明显上升。特别是自住型项目来说，成交量在今年年内提升将成定局。而我们把目光放到更长远来看，明年宏观经济的不确定性同样没有消除，人均可支配收入增速变化情况难以预料;如果近期房地产价格调整幅度因政策变化而缩减，那么行业调整时间有可能延长，这显然对地产股票并不是个好消息。所以行业机会再次重回到行业参与者手中，能否价格调整到位刺激出持续需求，成为未来关注的焦点。
行业评级
我们早在今年9 月份杭州会议就提出全国房地产政策可能出现变化，但同时我们也认为行业调整并不会一蹴而就。对于未来行业变化我们更倾向于会出现行业集中度提升的景象，而上文提到的政策调整的种种期待也将成为投资地产股的重要节点。在基本情况没有更多数据支持的情况下，我们仍旧维持地产行业长期“看好”，短期“中性”的评级，建议对行业继续保持标准配置。我们认为投资地产股的整体性机会仍要等到成交稳定上升之时，而预计2009 年市场成交仍会出现反复。
