房地产业：政策再超预期 机会再度来临 荐4股
发布时间：2008-11-27 15:24:23
一、降息有助于提高居民购房能力
央行此次大幅降息108 个基点，五年以上贷款利率降至6.12%，距离历史上最低的5.76%仅一步之遥，政策扶持力度超出我们此前预期。我们认为，大幅降息有助于直接增强居民购房能力。根据我们的测算，此次降息后，居民首次贷款购房，总支出将缩减5%-8%。同时此次降息后，五年以上存款利率和七折优惠后的五年以上贷款利率倒挂现象消失，银行将更有动力执行此前央行提出的鼓励购房信贷政策。
在四季度策略报告中，我们曾指出国内一、二线城市的房价收入比还明显偏高，房价存在较大的下行压力。在考虑了利息因素之后，我们重新调整了房价收入比，修正后国内大中城市房价收入比距离03-05 年房地产市场较为理性的时期，房价还有25%的下降空间。假设09 年居民人均收入增长5%，伴随此次降息，房价再降10%即进入合理区间。
从我国历史数据看，利率和房地产行业景气度之间存在着紧密的联系。1999 年6 月央行大幅降息135 个基点，半年后国房景气指数出现了回升;在2000-2004 年，我国利率水平处于历史低位，五年以上贷款利率约6%，在此期间国房景气指数达到了历史高点;而随着贷款利率逐渐上升至接近8%，行业景气度见顶回落。
目前，我们尚无法得出此次降息就能扭转房地产市场调整格局、使行业提前见底的结论，但显然类似重磅的措施有助于稳定市场人气，增强居民购房能力和信心。我们仍坚持认为行业回暖取决于两个最重要的因素：一是合理的房价;二是宏观经济预期的好转。在这两者没有同时满足的情况下，政策的频繁出台或将减缓行业调整的时间和幅度，但趋势还将延续。
二、上市公司财务费用将大幅降低
此次降息后，6 个月内的短期借款利率下降0.99%，1-3 年的中长期贷款利率下降1.08%，我们以各上市公司2008 年三季度的短期借款及长期借款为依据，测算了此次降息对30 个重点公司的影响。此次降息能使30 家重点公司的财务费用减少12.34 亿元(全行业97 家非ST 公司的财务费用减少17.35 亿元)，平均净利润增加3.38%，剔除异常的数据，影响明显的在4-6%左右。综合此次降息影响、公司估值及基本面方面，我们推荐金地集团、保利地产、华发股份、冠城大通等公司。
三、行业近期投资策略
1、后续仍存政策预期
未来还有一定的降息空间。在降息的同时，央行还下调了存款准备金率，银根进一步放松，这也将有助于房地产上市公司更容易获得贷款。从降息的幅度来看， 6 个月内的短期贷款利率已经回到2002 年2 月的历史低点，中长期贷款利率距离历史低点也已经不远，即使这样，我们认为，未来还有一定的降息空间。
房地产行业政策还有放松空间。此次大幅降息主要针对宏观经济，但房地产是降息的直接收益者，而且从房地产行业方面来看，仍然存在后续政策预期。提高居民购买力方面：政府在降低二手房交易税费、实施财政补贴、加强公积金贷款以及按揭贷款利率抵扣个人所得税方面仍然存在较大的空间。扶持开发商方面：政府可以延缓地价及部分费用的缴付期限、放松土地开发期限管制、放松土地增值税政策、减少土地供应等。因此，若市场持续调整，政府还有很大的政策空间。那么，政府会全力扶持房地产吗?我们认为，在以拉动内需为核心的宏观政策下，居民消费是长期过程，短期难以启动，投资是拉动内需稳定经济的第一主力。要尽可能地发挥政府投资带来的乘数效应，政策必将倾向于投入产出物边际消费倾向大、拉动效应强、就业密集的行业。作为产业链超长(带动投资)与刚性需求旺盛、产业投资与消费循环仍然健康、关乎众多就业的房地产行业将成为稳定经济的重要筹码。因此，对于政府会不会出台
这些政策不用担心，而是关心市场需不需要这些政策。
2、投资建议
我们认为，此次降息将给房地产行业带来短期投资机会。但鉴于市场此前对降息预期已经有了一定的体现，地产股短期内涨幅较大，因此，我们建议投资者可以适度参与，但需提防风险。个股方面，推荐基本面好、享受降息好处较大的金地集团、保利地产、华发股份、冠城大通等。
央行此次大幅降息108 个基点，五年以上贷款利率降至6.12%，距离历史上最低的5.76%仅一步之遥，政策扶持力度超出我们此前预期。我们认为，大幅降息有助于直接增强居民购房能力。根据我们的测算，此次降息后，居民首次贷款购房，总支出将缩减5%-8%。同时此次降息后，五年以上存款利率和七折优惠后的五年以上贷款利率倒挂现象消失，银行将更有动力执行此前央行提出的鼓励购房信贷政策。
在四季度策略报告中，我们曾指出国内一、二线城市的房价收入比还明显偏高，房价存在较大的下行压力。在考虑了利息因素之后，我们重新调整了房价收入比，修正后国内大中城市房价收入比距离03-05 年房地产市场较为理性的时期，房价还有25%的下降空间。假设09 年居民人均收入增长5%，伴随此次降息，房价再降10%即进入合理区间。
从我国历史数据看，利率和房地产行业景气度之间存在着紧密的联系。1999 年6 月央行大幅降息135 个基点，半年后国房景气指数出现了回升;在2000-2004 年，我国利率水平处于历史低位，五年以上贷款利率约6%，在此期间国房景气指数达到了历史高点;而随着贷款利率逐渐上升至接近8%，行业景气度见顶回落。
目前，我们尚无法得出此次降息就能扭转房地产市场调整格局、使行业提前见底的结论，但显然类似重磅的措施有助于稳定市场人气，增强居民购房能力和信心。我们仍坚持认为行业回暖取决于两个最重要的因素：一是合理的房价;二是宏观经济预期的好转。在这两者没有同时满足的情况下，政策的频繁出台或将减缓行业调整的时间和幅度，但趋势还将延续。
二、上市公司财务费用将大幅降低
此次降息后，6 个月内的短期借款利率下降0.99%，1-3 年的中长期贷款利率下降1.08%，我们以各上市公司2008 年三季度的短期借款及长期借款为依据，测算了此次降息对30 个重点公司的影响。此次降息能使30 家重点公司的财务费用减少12.34 亿元(全行业97 家非ST 公司的财务费用减少17.35 亿元)，平均净利润增加3.38%，剔除异常的数据，影响明显的在4-6%左右。综合此次降息影响、公司估值及基本面方面，我们推荐金地集团、保利地产、华发股份、冠城大通等公司。
三、行业近期投资策略
1、后续仍存政策预期
未来还有一定的降息空间。在降息的同时，央行还下调了存款准备金率，银根进一步放松，这也将有助于房地产上市公司更容易获得贷款。从降息的幅度来看， 6 个月内的短期贷款利率已经回到2002 年2 月的历史低点，中长期贷款利率距离历史低点也已经不远，即使这样，我们认为，未来还有一定的降息空间。
房地产行业政策还有放松空间。此次大幅降息主要针对宏观经济，但房地产是降息的直接收益者，而且从房地产行业方面来看，仍然存在后续政策预期。提高居民购买力方面：政府在降低二手房交易税费、实施财政补贴、加强公积金贷款以及按揭贷款利率抵扣个人所得税方面仍然存在较大的空间。扶持开发商方面：政府可以延缓地价及部分费用的缴付期限、放松土地开发期限管制、放松土地增值税政策、减少土地供应等。因此，若市场持续调整，政府还有很大的政策空间。那么，政府会全力扶持房地产吗?我们认为，在以拉动内需为核心的宏观政策下，居民消费是长期过程，短期难以启动，投资是拉动内需稳定经济的第一主力。要尽可能地发挥政府投资带来的乘数效应，政策必将倾向于投入产出物边际消费倾向大、拉动效应强、就业密集的行业。作为产业链超长(带动投资)与刚性需求旺盛、产业投资与消费循环仍然健康、关乎众多就业的房地产行业将成为稳定经济的重要筹码。因此，对于政府会不会出台
这些政策不用担心，而是关心市场需不需要这些政策。
2、投资建议
我们认为，此次降息将给房地产行业带来短期投资机会。但鉴于市场此前对降息预期已经有了一定的体现，地产股短期内涨幅较大，因此，我们建议投资者可以适度参与，但需提防风险。个股方面，推荐基本面好、享受降息好处较大的金地集团、保利地产、华发股份、冠城大通等。
